首爾地價(jià)決定房?jī)r(jià)(中)

　　據(jù)悉，在首爾松坡區(qū)長(zhǎng)池地區(qū)（音）建設(shè)一套33坪型公寓所需的費(fèi)用達(dá)到2.5851億韓元，每坪價(jià)格達(dá)到778萬(wàn)韓元。

　　另外，在首爾江西地區(qū)發(fā)散地區(qū)（音）建設(shè)一套相同坪型公寓所需的費(fèi)用達(dá)到1.8546億韓元，每坪價(jià)格達(dá)到563萬(wàn)韓元。

　　首爾市下屬的SH公社26日公開(kāi)了包含以上內(nèi)容的長(zhǎng)池地區(qū)第10、11園區(qū)和發(fā)散地區(qū)第二園區(qū)公寓的58個(gè)成本價(jià)和收益、出售價(jià)格等內(nèi)容。

　　○土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)

　　資料中最引人注意的條款就是成本價(jià)和出售價(jià)的土地費(fèi)用差距。公社在測(cè)定出售價(jià)格的同時(shí)，把土地費(fèi)用上規(guī)定為建設(shè)公司開(kāi)工當(dāng)時(shí)的鑒定價(jià)格，而建筑費(fèi)用則在建設(shè)成本基礎(chǔ)上加5%的收益后計(jì)算。

　　據(jù)悉，這樣建筑費(fèi)用對(duì)出售價(jià)格的變動(dòng)不會(huì)起很大作用，但是土地價(jià)格在購(gòu)買(mǎi)時(shí)期和鑒定時(shí)期存在很大變化，因此成本價(jià)和出售價(jià)格的差距拉得越大。

　　實(shí)際上，在發(fā)散地區(qū)第二園區(qū)的33坪型公寓的成本價(jià)中，土地費(fèi)用達(dá)到7539萬(wàn)韓元，但是在出售價(jià)格中卻達(dá)到1.1169億韓元，上漲了48%.

　　為此，將土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用相加的成本價(jià)達(dá)到1.8546億韓元，但是出售價(jià)格卻達(dá)到2.2733億韓元，上漲了22.6%.

　　在長(zhǎng)池地區(qū)第10園區(qū)33坪型公寓的土地費(fèi)用成本為1.2604億韓元，但經(jīng)鑒定在出售價(jià)格中，土地費(fèi)用卻達(dá)到2.2880韓元，竟劇增了81%.

　　反映土地鑒定價(jià)格的出售價(jià)格達(dá)到3.6797億韓元，比成本（2.5851億韓元） 增加了1億韓元（42%）以上。

　　SH公社在3個(gè)園區(qū)中獲得的總收益達(dá)到390億韓元，在每套公寓中可以獲得620萬(wàn)韓元~1.0275億韓元的收益。

　　另外，本次公開(kāi)出售價(jià)格的公寓包括發(fā)散地區(qū)的357套公寓和長(zhǎng)池地區(qū)第10園區(qū)的189套公寓、長(zhǎng)池地區(qū)第11園區(qū)的398套公寓，這僅提供給相關(guān)住宅地區(qū)生活過(guò)的拆除居民。

　　○這能對(duì)出售價(jià)格下調(diào)有幫助嗎？

　　預(yù)計(jì)，SH公社的成本公開(kāi)會(huì)對(duì)測(cè)定民間公寓的出售價(jià)格方面波及直接或間接的影響。因?yàn)椋ㄟ^(guò)項(xiàng)目分類進(jìn)行的比較，有引導(dǎo)下調(diào)過(guò)分高出售價(jià)格的效果。

　　但是，從本次事例中可以看出，房?jī)r(jià)是決定出售價(jià)格的最重要的變數(shù)，因此很多人認(rèn)為，很難期待很高的實(shí)際利益。

　　SH公社可以通過(guò)強(qiáng)制收容將土地以每坪550萬(wàn)韓元（長(zhǎng)池地區(qū)）左右的價(jià)格收購(gòu)，但民間建設(shè)公司卻要進(jìn)行協(xié)議購(gòu)買(mǎi)，因此很難降低房?jī)r(jià)。

　　但預(yù)計(jì)，由于SH公社確定的價(jià)格相對(duì)低廉，有望對(duì)穩(wěn)定周邊地區(qū)公寓價(jià)格方面起到一定效果。

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